Sverige har de högsta priserna för byggnation av bostäder i EU. Orsakerna som vanligtvis nämns i forskningen är omfattande byggregleringar, minskande produktivitet, ökade fastighetspriser och ökade materialkostnader. Vi anser dock att det finns en aspekt som sällan belyses, nämligen totalentreprenaden.
Nedanstående diagram med data från SCB visar utvecklingen av Byggnadsprisindex (BPI) för flerbostadshus och Konsumentprisindex (KPI). På 1980-talet började BPI öka snabbare än KPI, för sedan i efterdyningarna av 90-talskrisen skjuta i höjden.
Frågan är då vad som hände på 1980-talet som satte igång denna utveckling. Vår hypotes är att utvecklingen kommer från skiftet av entreprenadform.
Sedan 1980-talet har totalentreprenaden tagit över en allt större andel av bostadsprojekten, vilket har inneburit att byggbolagen har behövt ta över ansvaret för projekteringen. Detta skifte gjorde arbetet enklare för byggherrar, men desto svårare för byggbolag som var vana vid att utförandeentreprenaden lade projekteringen på beställaren.
Totalentreprenadens förskjutning av ansvar från beställare till utförare medförde att det blev ett mindre antal stora företag som kunde utföra projekten. Resultatet blev följaktligen mindre konkurrens på marknaden och att innovationer nu tvingades ske på utförandesidan. Minskad konkurrens begränsar dock av naturliga skäl byggbolagens incitament till innovation. När vi lägger entreprenadform och prisutveckling på byggnation av bostäder längs en tidsaxel framgår korrelationen tydligt.
Samtidigt skedde en omfattande strukturomvandling av byggsektorn under den Svenska finanskrisen i början på 1990-talet. Fastighetsbolagen lade då i stor utsträckning ned sina avdelningar för byggnation och övergick till att i huvudsak bli förvaltande organisationer. Samtidigt rasade nybyggnationen och många entreprenadföretag försvann från marknaden.
Kvar blev några stora företag som hade styrkan att övervintra krisen. I och med denna omvandling skedde en förändring i balansen mellan sektorns aktörer. Resultatet blev en kraftig förskjutning av styrkeförhållandet mellan byggherrar och entreprenörer, där kunskapen till större del kom att ligga hos entreprenörerna.
På 2000-talet har byggnationen av bostäder åter ökat och ett antal nya aktörer har tillkommit. De arbetar dock med samma modell som befintliga aktörer och som framgår av diagrammet ovan har de inte bidragit till att pressa ner priserna. Samtidigt har totalentreprenaderna i stort sett stängt marknaden för utländsk konkurrens. Med kravet på projektering blir det nästan omöjligt för ett utländskt bolag att utföra bostadsprojekt i Sverige utan en längre etableringstid. När man inte får instruktioner om hur byggnaden ska uppföras krävs det stor kännedom om svenska förhållanden för att ens kunna räkna på projekten.
Under flera år har det talats om de kostnadsbesparande möjligheter som kommer med digitaliseringen av byggbranschen och då framför allt Building Information Modeling (BIM). Med tanke på att Sverige har de högsta priserna för byggnation av bostäder i EU och att man i andra branscher ligger långt framme inom digitalisering, skulle man kunna tro att svenska byggherrar står redo för de fördelar som kommer med BIM. Trots situationen så ser vi dock sällan att BIM implementeras i byggprojekt i någon högre grad. Vi vill i den här artikeln ge vår syn på vad detta beror på samt hur vi ser att byggherrar i Sverige både kan öka kvaliteten och sänka priserna på byggnation av bostäder.
Möjligheten att påverka resultatet i ett byggprojekt i relation till kostnaderna är störst i början på projektet och minskar därefter drastiskt under projektets gång. I och med att totalentreprenader upphandlas tidigt i projektet, alltså innan projekteringen, sätts dock priset för byggnationen på ett tidigt stadium.
Möjligheten och incitamentet för byggherren att använda BIM som en påverkansfaktor i projektet är därför begränsad. Istället ligger utförandet på entreprenören, som redan har satt sitt pris för att kunna räkna hem entreprenaden. Ofta beställer entreprenören sedan ett begränsat projekteringsarbete som utförs av underleverantörer i projektet.
För att kunna använda BIM effektivt i ett projekt bör det införas så tidigt som möjligt. Alla optimeringar, konflikter mellan olika discipliner och samordningar sker i början av projektet där möjligheten att påverka kostnaden är som störst.
Arbetet med BIM måste fortgå genom hela projekteringen och helst även under utförandefasen. För att kunna få denna kontinuitet anser vi att projekteringen bör beställas av byggherren. På det sättet kan den optimering och kostnadsbesparing som BIM möjliggör utföras under den period när kostnaderna för ändringar är som lägst. Eftersom man räknar med att 30% av kostnaden i ett projekt kan utgöras av fel och ineffektiviteter är det stora potentiella besparingar.
Man har kunnat konstaterat att arkitekter endast lägger ner 50% av den tid man gjorde för 20 år sedan i ett projekt. Mängden information som finns i dokumentationen från projekteringen har därmed minskat, vilket kan leda till oklarheter när byggnaden ska uppföras.
Syftet med BIM är att alla oklarheter i projektet ska lösas virtuellt i en 3D modell innan byggnationen påbörjas. Tvärtemot trenden i Sverige innebär det alltså att mängden information i projekteringen måste öka. Varje timme som investeras i projekteringen kan enligt våra erfarenheter spara minst tio arbetstimmar på byggarbetsplatsen.
Nedanstående diagram visar en förlängd BIM projektering där man löser oklarheter i projektet vid skrivbordet istället för på byggarbetsplatsen. På så vis kan vi skapa en flackare kurva där möjligheten att påverka kostnaderna kvarstår under den period då kostnaderna för ändringar är som lägst.
Diagram 6: Utökad BIM projektering förlänger möjlighet att påverka kostnaderna i ett projekt
Vi anser därför att det är dags att se över hur man kan flytta upphandlingen till ett senare skede. Det är inte realistiskt att gå tillbaka till tiden med stora beställarorganisationer, men med den kompetens som nu finns bland konsulter kan beställaren få det stöd som behövs för att i högre grad bestämma och definiera byggnaden. Med tydliga BIM underlag i upphandlingen kan både mindre svenska bolag och utländska bolag känna sig säkra i sina anbud och vi vågar påstå att detta förfarande skulle få en markant påverkan på priserna för byggnation i Sverige. Man måste inte nödvändigtvis frångå totalentreprenaden som upphandlingsform utan kan istället förskjuta upphandlingstillfället och genomföra en styrd totalentreprenad. På det sättet sker en större del av projekteringen innan upphandlingen samtidigt som man behöver inte detaljstyra samtliga delar i projektet.
Det som brukar framhållas som totalentreprenadens fördel, förutom enkelheten, är möjligheten till innovation från entreprenören. Denna invändning är särskilt relevant när man öppnar marknaden för mindre och utländska bolag som har andra system och material än de etablerade.
Ett sätt att parera detta är att göra upphandlingar med konkurrenspräglad dialog. Det innebär att man bjuder in flera bolag att vara aktiva under projekteringsfasen.
På det sättet kan de föreslå sina lösningar och de bäst lämpade förslagen arbetas in i underlagen. Först därefter utförs den slutliga upphandlingen, som en utförandeentreprenad med BIM underlag.
Sammanfattningsvis anser vi att något måste göras åt Sveriges höga priser på byggnation. Vi tror att digitalisering i form av BIM är en nyckel i denna process men att den tidiga upphandlingen i Sverige sätter käppar i hjulet. Vi hoppas därför att byggherrarna ska våga prova att utöka projekteringen innan upphandling och därigenom öppna vägen mot ökad digitalisering och konkurrens.
